Strategisk Partnering skapar nya möjligheter vid ROT för Marks Bostads AB

Marks Bostads AB har för första gången upphandlat ett byggprojekt genom strategisk partnering—och resultaten talar för sig själva. I ett stort ROT-projekt som innefattar både kulvertbyte och energioptimering i Sandvallsäng samt stora renoveringar i bostadsområdet Assberg, har modellen visat sig ge nya möjligheter att arbeta mer flexibelt och värdeskapande.

Utmaningen: Ett omfattande och komplext renoveringsprojekt med stora behov

Bostadsområdet Assberg består av 342 lägenheter med varierande standard. Tidigare renoveringar har genomförts vid olika tidpunkter, vilket innebär att vissa lägenheter har nya badrum medan andra har äldre kök eller originalinstallationer. Detta gjorde det svårt att använda en traditionell totalentreprenad, där upphandlingen kräver detaljerade specifikationer i förväg.

Samtidigt behövde Sandvallsäng genomgå en omfattande energioptimering och få sitt kulvertsystem utbytt, en insats som var nödvändig för att minska fastighetens energiförbrukning och framtidssäkra driften. Ett av de stora framgångsfaktorerna i projektet har varit att återställa byggnaderna till sin ursprungliga estetik med tidstypiska detaljer såsom bruna fönster, dörrar och tak, vilket har höjt områdets helhetsintryck markant.

Ett ytterligare komplicerande moment har varit att det finns 24 olika varianter av hyreshusen, vilket innebär att väldigt få enheter har exakt samma byggnadslösning. Detta har krävt en unik och flexibel arbetsmetod där lösningar har utvecklats löpande i nära samverkan mellan beställare och entreprenör.

Genom att samla båda projekten i en strategisk partneringupphandling skapades en flexibel lösning där samtliga åtgärder kunde anpassas efter budget, hyresgästernas behov och tekniska utmaningar.

– ”Det var helt enkelt för komplext för en traditionell totalentreprenad. Vi kunde inte beskriva alla behov i ett färdigt upphandlingsunderlag. Tack vare partnering kunde vi istället arbeta tillsammans med entreprenören och hitta rätt lösningar under projektets gång,” förklarar Brundin.

URKRAFT:s stöd – en nyckel till framgång

För att lyckas med den första partneringupphandlingen valde Marks Bostads AB att ta in stöd från URKRAFT Partnering & Ledarskap, en erfaren aktör inom strategisk partnering och byggprocessledning. URKRAFT var involverade redan i det tidiga skedet och bidrog med vägledning i hur en framgångsrik partneringupphandling utformas.

Pär Brundin och hans kollegor insåg tidigt att om de skulle lyckas med det de ville, behövde de först förstå hela modellen. Därför genomförde de URKRAFT:s grund- och fortsättningsutbildningar innan de fullt ut bestämde sig för att satsa på partnering. Utbildningarna gav dem den insikt som krävdes för att ställa om från en traditionell upphandlingsmodell till ett mer samverkansbaserat arbetssätt.

– ”Det var en omställning att gå från en traditionell totalentreprenad till en partneringmodell. Men genom utbildningarna fick vi en helt annan förståelse för hur vi kunde arbeta på ett mer öppet och lösningsorienterat sätt. Det var avgörande för att vi skulle kunna ta rätt beslut,” säger Brundin.

En av de viktigaste faktorerna för en lyckad upphandling var att sätta upp tydliga samarbetsformer och målbild redan från start. Istället för att fastställa detaljerade handlingar i förväg, fokuserade upphandlingen på att definiera övergripande mål såsom energieffektivisering, långsiktig hållbarhet och hyresgästanpassade renoveringar.

– ”Att ha en erfaren part att få vägledning av har varit ovärderligt. Vi har haft en jätteseriös konsult i form av URKRAFT, och hela laget från oss har varit med från start,” säger Brundin.

Samarbetet med T3 Hus och partneringunderentreprenörer (PUE)

I upphandlingen visade det sig finnas ett stort intresse för projektet, och T3 Hus blev upphandlade som totalentreprenör. En av de största fördelarna med partneringmodellen var att entreprenören inte bara fick i uppdrag att genomföra arbetet, utan också att vara en aktiv part i att utveckla lösningarna.

Detta innebar att entreprenören, istället för att få en fast budget, kunde samarbeta med beställaren för att prioritera investeringarna och maximera värdet.

Förutom huvudentreprenören handlades även partneringunderentreprenörer (PUE) upp genom en modell som fokuserade på kompetens, erfarenhet och engagemang snarare än enbart lägsta pris.

– ”Vi ville säkerställa att vi hade rätt personer med rätt erfarenhet snarare än att bara gå på kostnad. Det har skapat en stabil grund för hela projektet och givit en lägre totalkostnad,” säger Brundin.

Gymnasieelever involverades för att stärka samhällsnyttan

Utöver att genomföra energieffektiviseringar och renoveringsarbeten såg Marks Bostads AB en möjlighet att skapa ett mervärde för samhället. Genom att samarbeta med bygglinjerna på Marks Gymnasium fick elever möjlighet att delta i det verkliga byggarbetet och skaffa sig praktisk erfarenhet.

Eleverna fick delta i allt från tillverkning i skolans verkstäder till montering och installationer ute på plats, vilket gav dem en djupare förståelse för byggprocessen och ökade deras chanser till anställning efter avslutad utbildning.

– ”Att kunna ha en verklig praktikplats att hänvisa till i sitt CV är guld värt. Vi ser det här som en investering i framtiden, både för eleverna och för branschen,” säger Brundin.

Lärdomar och framtiden för partnering inom allmännyttan

Efter 1,5 år med partnering är Pär Brundin övertygad om att detta är en metod att fortsätta använda.

Modellen har visat sig vara särskilt effektiv i projekt där förutsättningarna är osäkra eller föränderliga. Att kunna göra justeringar i realtid och anpassa lösningar utifrån verkliga behov har visat sig skapa betydligt bättre långsiktiga resultat än en traditionell upphandling där allt måste vara bestämt i förväg.

En viktig lärdom är vikten av tillräckliga interna resurser i projektet. Att arbeta med partnering innebär att beställaren behöver vara mer aktiv och engagerad i processen, och för att lyckas behövs en dedikerad projektgrupp med rätt kompetenser.

– ”Jag vill inte jobba med någon annan upphandlingsmodell än partnering. När det gäller komplexa renoveringar och energiprojekt är detta den överlägset bästa metoden. Man betalar för det arbete som faktiskt utförs, och man får en produkt som är anpassad efter behoven,” säger Brundin.

Enligt Brundin ser han att fler beställare över hela landet som har samma typ av utmaningar inom ROT- och stambyten behöver använda partnering i sina projekt, så att de genomförs med samma värdeskapande och hållbara arbetssätt som vi på ett bra sätt har fått till med detta upplägg.